Maison et divorce
Vendre la maison familiale pendant ou après un divorce
La maison est souvent le plus gros patrimoine du couple, et le crédit le plus lourd. Quand on se sépare, deux options : l'un des deux la garde et rachète la part de l'autre, ou elle est vendue et le prix partagé.
Voici ce qui compte pour décider, et comment vendre vite sans que la maison devienne un sujet de conflit supplémentaire.
Garder la maison ou la vendre
Garder la maison suppose de racheter la part de l'autre (la soulte) et de reprendre seul le crédit restant. La banque étudie alors un dossier sur un seul revenu : c'est souvent là que le projet s'arrête. Le rachat donne lieu à un droit de partage de 1,1 % pour les époux, en plus des frais de notaire.
Vendre libère les deux de la maison et du crédit. Le prix rembourse d'abord le capital restant dû à la banque, puis le solde est partagé selon le régime matrimonial : en communauté, en principe moitié chacun, sous réserve des récompenses ; en séparation de biens, selon les parts inscrites dans l'acte d'achat.
Vendre avant ou après le divorce
Vendre avant le jugement simplifie la liquidation : il reste un prix à partager plutôt qu'une maison. En divorce par consentement mutuel, la présence d'un bien immobilier impose un état liquidatif établi par un notaire ; si la maison est déjà vendue, il est plus simple.
Vendre après le divorce reste possible : les ex-époux deviennent alors indivisaires de la maison, avec les mêmes règles que n'importe quelle indivision. Tant que le crédit n'est pas soldé, les deux restent tenus envers la banque.
Le prêt immobilier en cours
À la vente, le notaire rembourse directement la banque sur le prix. Des indemnités de remboursement anticipé peuvent être prévues au contrat ; elles sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû, et se négocient parfois.
Jusqu'au remboursement, chaque échéance reste due par les deux co-emprunteurs, quel que soit celui qui habite la maison. Un délai de vente court limite cette période où chacun paie pour un bien qu'il quitte.
Les enfants et la date de départ
La date de libération de la maison se fixe dans le compromis. Avec un acheteur cash, elle peut être choisie pour tomber à un moment cohérent avec l'année scolaire, plutôt que de dépendre de l'obtention d'un prêt par l'acheteur.
Si l'un des deux occupe la maison pendant la procédure, la question d'une indemnité d'occupation se pose : elle peut être prévue par le juge ou par la convention, ou écartée au titre du devoir de secours.
Maison et divorce : vos questions
Peut-on vendre la maison avant que le divorce soit prononcé ?
Oui, si les deux époux sont d'accord : le logement de la famille ne peut pas être vendu sans les deux signatures. Le prix est ensuite intégré à la liquidation du régime matrimonial.
Comment est partagé le prix de vente de la maison ?
Le notaire rembourse d'abord le crédit. Le solde est réparti selon le régime matrimonial : moitié chacun en communauté, sous réserve des récompenses (apport personnel, donation, héritage réinvesti), ou selon les parts de l'acte d'achat en séparation de biens.
Combien coûte le rachat de la maison par l'un des deux ?
En plus de la soulte versée à l'autre, le rachat entre époux supporte un droit de partage de 1,1 % et les émoluments du notaire. Il faut surtout que la banque accepte de financer le crédit restant et la soulte sur un seul revenu.
Qui paie le crédit pendant la vente ?
Les deux co-emprunteurs restent tenus de chaque échéance envers la banque jusqu'au remboursement, quel que soit celui qui occupe la maison. La répartition entre vous peut ensuite être réglée dans la liquidation.
Que faire si mon ex-conjoint refuse de vendre ?
Après le divorce, la maison est en indivision : vous pouvez demander le partage, et le juge peut ordonner la vente. Avant, une médiation ou un avocat aide souvent à débloquer la situation, et une offre ferme et chiffrée rend la discussion plus concrète.
Les situations se recoupent souvent
Vendre la maison sans ajouter de délai à la séparation
Une estimation sur les ventes réelles, puis une offre cash et écrite sous 15 jours, la même pour vous deux. Gratuit, sans engagement, compatible avec le travail de vos avocats et du notaire.
Comment se déroule la vente
Un acheteur cash ne supprime pas le passage chez le notaire : il supprime l'attente d'un prêt et le risque qu'il soit refusé. L'offre est ferme et écrite, ce qui permet à toutes les personnes concernées de décider sur la même base.
Pendant le mariage, la vente du logement familial demande la signature des deux époux. Une estimation sur les ventes réelles donne une base commune.
Demandez le capital restant dû et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé : c'est ce qui sera déduit du prix avant partage.
Les acheteurs cash du réseau étudient le dossier et font une offre écrite, sans condition de prêt. Elle est la même pour tous les propriétaires et peut être transmise au notaire.
Compromis puis acte authentique : comptez 6 à 10 semaines, le temps des documents d'urbanisme et du droit de préemption de la commune. Le prix est versé chez le notaire.