Maison en indivision
Sortir d'une indivision sur une maison avec une offre que chacun peut lire
Une maison détenue à plusieurs fonctionne tant que tout le monde est d'accord. Les difficultés arrivent avec les travaux, la taxe foncière payée par un seul, ou un indivisaire qui habite la maison pendant que les autres paient.
Voici les règles qui s'appliquent, les solutions pour en sortir, et pourquoi une offre ferme et écrite aide à trancher.
Qui décide quoi dans une indivision
Les actes courants (entretien, gestion, mise en location simple) peuvent être décidés par les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits. La vente de la maison, elle, demande en principe l'unanimité.
Si un indivisaire bloque, ceux qui détiennent au moins deux tiers peuvent passer par le notaire pour exprimer leur intention de vendre (article 815-5-1 du Code civil). Faute d'accord, le tribunal peut autoriser la vente, par adjudication. Chacun peut aussi demander le partage judiciaire, car nul n'est tenu de rester en indivision.
Travaux, taxe foncière, occupation : les comptes de l'indivision
L'indivisaire qui a payé seul des dépenses nécessaires à la conservation de la maison (toiture, chaudière, taxe foncière) ou qui l'a améliorée peut en obtenir le remboursement au moment du partage, selon les règles de l'article 815-13 du Code civil.
À l'inverse, l'indivisaire qui occupe seul la maison doit en principe une indemnité d'occupation aux autres (article 815-9), réclamable sur les 5 dernières années. Ces comptes sont faits par le notaire sur le prix de vente.
- Gardez toutes les factures et preuves de paiement.
- Notez les dates d'occupation de la maison par chacun.
- Faites établir l'état des comptes avant de signer, pour éviter un désaccord au moment de répartir le prix.
Racheter les parts, vendre sa part, ou vendre la maison
Un indivisaire peut racheter les parts des autres : l'opération supporte un droit de partage (2,5 % en général, 1,1 % entre ex-époux ou ex-partenaires de PACS) et les frais de notaire, et suppose de financer le rachat.
Vendre seulement sa part à un tiers est possible, mais les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption d'un mois. En pratique, peu d'acheteurs veulent une fraction de maison.
Vendre toute la maison reste la solution la plus nette : le prix est réparti selon les droits de chacun, après remboursement des comptes de l'indivision.
Maison en indivision : vos questions
Un indivisaire peut-il bloquer la vente de la maison ?
La vente demande en principe l'unanimité. Mais les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent engager la procédure de l'article 815-5-1 du Code civil, et chacun peut demander le partage en justice : un indivisaire ne peut pas bloquer indéfiniment.
Comment est réparti le prix de vente ?
Selon les quotes-parts de chacun, après les comptes de l'indivision : remboursement des dépenses avancées par un indivisaire, déduction des indemnités d'occupation éventuellement dues.
J'ai payé seul la taxe foncière et la toiture, est-ce récupérable ?
Oui, les dépenses nécessaires à la conservation de la maison et celles qui l'ont améliorée sont prises en compte lors du partage (article 815-13 du Code civil). Conservez les factures et les preuves de paiement.
Puis-je vendre uniquement ma part de la maison ?
Oui, mais vous devez la proposer d'abord aux autres indivisaires, qui ont un mois pour l'acheter au prix proposé. Les acheteurs extérieurs pour une fraction de maison sont rares.
Combien coûte le rachat des parts d'un frère ou d'une sœur ?
Le prix des parts, plus un droit de partage de 2,5 % calculé sur la valeur nette de la maison et les émoluments du notaire. Il faut aussi pouvoir financer le rachat.
Les situations se recoupent souvent
Une offre écrite pour mettre tout le monde d'accord
Estimation sur les ventes réelles, puis offre cash d'un acheteur sous 15 jours, adressée à tous les indivisaires. Gratuit et sans engagement.
Comment se déroule la vente
Un acheteur cash ne supprime pas le passage chez le notaire : il supprime l'attente d'un prêt et le risque qu'il soit refusé. L'offre est ferme et écrite, ce qui permet à toutes les personnes concernées de décider sur la même base.
Le titre de propriété ou l'acte de succession indique les quotes-parts. Rassemblez les factures payées par chacun.
Une valeur objective, appuyée sur les ventes de maisons comparables, évite que la discussion porte sur le prix plutôt que sur la décision.
Les acheteurs cash du réseau étudient le dossier et font une offre écrite, sans condition de prêt. Elle est la même pour tous les propriétaires et peut être transmise au notaire.
Compromis puis acte authentique : comptez 6 à 10 semaines, le temps des documents d'urbanisme et du droit de préemption de la commune. Le prix est versé chez le notaire.