Maison en succession
Vendre la maison de vos parents sans laisser la succession traîner
Hériter d'une maison, c'est hériter d'un jardin à entretenir, d'une toiture, d'une chaudière et d'une maison vide qui se dégrade plus vite qu'on ne le croit. Pendant que la succession suit son cours chez le notaire, les frais continuent.
Cette page explique dans quel ordre se font les choses, ce que coûte une maison vide aux héritiers, et comment une offre ferme et écrite aide une fratrie à décider.
Ce qu'une maison inoccupée coûte chaque mois
La taxe foncière reste due. Celle de l'année du décès est une dette de la succession ; les suivantes sont payées par les héritiers, à proportion de leurs droits. S'y ajoutent l'assurance, l'électricité et l'eau pour maintenir la maison hors gel, l'entretien du jardin et les petites réparations.
Une maison fermée vieillit vite : humidité qui monte faute de chauffage, canalisations qui gèlent, toiture qu'on ne surveille plus. Dans certaines communes, une taxe sur les logements vacants peut aussi s'appliquer après un an d'inoccupation.
- Prévenez l'assureur que la maison est inoccupée : certains contrats limitent la garantie vol ou dégâts des eaux après une période d'absence.
- Coupez l'eau ou maintenez un chauffage minimal en hiver.
- Faites relever le courrier et entretenir le jardin : une maison visiblement abandonnée attire les intrusions.
Dans quel ordre se passe une vente en succession
Le notaire établit d'abord l'acte de notoriété, qui désigne les héritiers. La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès (en France métropolitaine). Pour vendre la maison, il faut ensuite l'attestation de propriété immobilière, qui transfère officiellement le bien aux héritiers.
Vous n'avez pas besoin d'attendre la fin de tout cela pour chercher un acheteur. La promesse peut être signée par l'ensemble des héritiers dès qu'ils sont identifiés ; l'acte de vente intervient une fois l'attestation de propriété établie.
Faut-il vider la maison avant de la vendre ?
Vider une maison de famille prend du temps, et pas seulement pour des raisons pratiques. Certains acheteurs acceptent de reprendre la maison avec une partie du mobilier ou des encombrants : c'est à préciser dans l'offre, pour que chacun sache ce qui doit être enlevé avant la signature.
Mettez de côté dès le départ les papiers utiles à la vente : titre de propriété, factures de travaux, plans, contrat d'entretien de la chaudière, rapport de contrôle de l'assainissement s'il existe.
Plus-value et valeur déclarée
La plus-value éventuelle se calcule à partir de la valeur de la maison inscrite dans la déclaration de succession. Si vous vendez peu après, à un prix proche de cette valeur, la plus-value est faible ou nulle.
D'où l'intérêt de déclarer une valeur réaliste : une maison sous-évaluée dans la déclaration crée une plus-value imposable au moment de la vente, et peut être contestée par l'administration. Une estimation appuyée sur les ventes réelles du secteur sert aux deux.
Quand un héritier ne veut pas vendre
Tant que la succession n'est pas partagée, les héritiers sont en indivision : la vente demande en principe l'accord de tous. Les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent toutefois demander au notaire d'engager la procédure prévue par l'article 815-5-1 du Code civil, qui peut aboutir à une vente autorisée par le tribunal.
Si un héritier occupe la maison, il doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision. Une offre chiffrée et écrite, identique pour tous, désamorce souvent ces situations avant d'en arriver là.
Maison en succession : vos questions
Peut-on vendre la maison avant la fin de la succession ?
Oui, la recherche d'un acheteur et la promesse peuvent se faire dès que tous les héritiers sont identifiés et d'accord. L'acte de vente est signé une fois l'attestation de propriété établie par le notaire.
Qui paie la taxe foncière d'une maison en succession ?
Celle de l'année du décès est une dette de la succession. Les années suivantes, elle est due par les héritiers en indivision, à proportion de leurs droits, jusqu'à la vente.
Y a-t-il une plus-value à payer quand on vend une maison héritée ?
Elle se calcule entre la valeur déclarée dans la succession et le prix de vente. Si la maison est vendue peu après la succession à un prix proche, elle est faible ou nulle. La résidence principale de l'héritier vendeur est exonérée, mais une maison héritée l'est rarement.
Faut-il vider entièrement la maison avant la vente ?
Pas forcément. Certains acheteurs reprennent la maison avec une partie du mobilier. Ce qui reste dans la maison doit simplement être prévu noir sur blanc dans l'offre et le compromis.
Un des héritiers vit à l'étranger, comment fait-il pour signer ?
Par procuration notariée. Le notaire de la succession la prépare, elle peut être signée à distance ou auprès d'un notaire ou d'un consulat proche de chez lui.
Un héritier habite la maison, peut-on quand même vendre ?
La vente demande l'accord de tous les indivisaires, y compris celui qui occupe la maison. Il doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision. Si l'accord est impossible, les héritiers majoritaires aux deux tiers peuvent passer par la procédure de l'article 815-5-1 du Code civil.
Les situations se recoupent souvent
Une maison de famille à vendre ?
Décrivez la maison : estimation sur les ventes réelles du secteur, puis offre cash et écrite d'un acheteur sous 15 jours, à partager avec tous les héritiers.
Comment se déroule la vente
Un acheteur cash ne supprime pas le passage chez le notaire : il supprime l'attente d'un prêt et le risque qu'il soit refusé. L'offre est ferme et écrite, ce qui permet à toutes les personnes concernées de décider sur la même base.
Il identifie les héritiers (acte de notoriété) et prépare l'attestation de propriété nécessaire à la vente.
Une valeur réaliste sert à la déclaration de succession et au prix de vente. Elle s'appuie sur les ventes de maisons signées dans le secteur.
Les acheteurs cash du réseau étudient le dossier et font une offre écrite, sans condition de prêt. Elle est la même pour tous les propriétaires et peut être transmise au notaire.
Compromis puis acte authentique : comptez 6 à 10 semaines, le temps des documents d'urbanisme et du droit de préemption de la commune. Le prix est versé chez le notaire.