Vendre un bien squatté : procédure, délais et solution cash

La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a profondément durci le cadre juridique contre le squat. Le délit d'occupation illégale d'un logement est désormais puni de trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende, que le logement soit une résidence principale, secondaire ou un bien vacant.

La distinction entre résidence principale et autre logement reste importante en matière de procédure. Pour la résidence principale, la procédure administrative accélérée de l'article 38 de la loi DALO permet l'évacuation sous 72 heures sur décision préfectorale. Pour une résidence secondaire ou un bien vacant, la procédure judiciaire reste nécessaire, mais elle a été accélérée.

Le squat doit être distingué de l'occupation sans droit ni titre qui concerne un ancien locataire qui se maintient dans les lieux après un bail résilié. Les procédures et les délais ne sont pas les mêmes. Le squat suppose une intrusion, une effraction ou une tromperie pour entrer dans les lieux.

La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, qui protège normalement les occupants d'une expulsion, ne s'applique pas aux squatteurs depuis la loi de 2023. L'expulsion peut être exécutée à tout moment de l'année.

Si votre résidence principale ou secondaire est squattée, vous pouvez déclencher la procédure de l'article 38 de la loi du 5 mars 2007. Cette procédure aboutit théoriquement à une évacuation en 72 heures.

Les étapes sont précises. Vous déposez plainte au commissariat ou à la gendarmerie pour violation de domicile. Vous apportez la preuve que vous êtes propriétaire (titre de propriété, acte notarié) et la preuve que le logement constitue votre domicile (factures, abonnements, attestations de voisins).

Le commissaire ou le gendarme constate l'occupation illégale par procès-verbal. Vous saisissez ensuite le préfet d'une demande de mise en demeure. Le préfet dispose de 48 heures pour statuer. S'il accepte, il met en demeure les occupants de quitter les lieux sous 24 heures. À l'expiration du délai, le concours de la force publique est prêté pour l'évacuation.

En pratique, les délais réels varient selon les départements. Dans les zones très concernées par le squat (Île-de-France, PACA), la procédure peut prendre deux à trois semaines. Dans les territoires moins saturés, elle aboutit effectivement en quelques jours.

Le préfet peut refuser la mise en demeure si des circonstances particulières le justifient. Son refus doit être motivé et peut être contesté devant le tribunal administratif.

Si la procédure accélérée ne s'applique pas (ancien locataire sans droit, occupation ancienne non signalée dans les 48 heures, litige sur la qualification du logement), la procédure judiciaire reste la voie obligée.

Vous saisissez le juge des contentieux de la protection par assignation. La procédure est accélérée depuis la loi de 2023 : l'audience se tient dans un délai de deux mois maximum. Le juge ordonne l'expulsion avec ou sans délai supplémentaire pour les occupants.

Une fois le jugement obtenu, vous devez le faire signifier par huissier. Un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux doit être respecté avant l'expulsion effective, sauf si le juge en décide autrement. L'huissier procède ensuite à l'expulsion avec le concours de la force publique.

Le délai total entre la saisine du juge et l'expulsion effective est désormais de quatre à huit mois, contre douze à dix-huit mois avant la réforme de 2023. Dans certaines juridictions embouteillées, il peut toutefois encore atteindre douze mois.

Les frais de procédure (avocat obligatoire, huissier, frais de justice) représentent entre 3 000 et 8 000 euros selon la complexité. Ces frais sont en principe à la charge de l'occupant, mais leur recouvrement est illusoire dans la quasi-totalité des cas.

Un bien squatté subit une forte dépréciation, au-delà même de la simple période d'occupation illégale. Plusieurs facteurs se cumulent.

La dégradation matérielle est souvent importante. Les squatteurs n'entretiennent pas le bien, peuvent le dégrader volontairement, et le laissent dans un état nécessitant plusieurs milliers d'euros de remise en état. Les frais de nettoyage, de désinfection, de réparation des serrures et des installations se chiffrent fréquemment entre 5 000 et 20 000 euros.

Le vol est fréquent. Les occupants illégaux revendent souvent les équipements de valeur : chaudière, radiateurs en cuivre, câbles électriques, sanitaires. La remise en état de ces installations coûte entre 8 000 et 25 000 euros pour une maison standard.

La réputation du bien peut être durablement affectée dans le voisinage. Les acheteurs potentiels interrogent les voisins, qui évoquent la période d'occupation illégale, les nuisances et les dégradations. Cette mauvaise image entraîne une décote additionnelle de 5 à 10 pour cent du prix de vente, même après remise en état.

Les assurances peuvent refuser de couvrir le bien pendant la période de squat, voire résilier le contrat. Le propriétaire se retrouve sans protection contre les dommages, le vol ou les actes de vandalisme.

La vente d'un bien squatté est juridiquement possible, mais pratiquement très complexe par les canaux traditionnels.

Aucune loi n'interdit la vente d'un bien occupé illégalement. Le propriétaire reste propriétaire et peut céder son bien. L'acquéreur devient alors propriétaire avec tous les droits et obligations attachés, y compris la gestion de la procédure d'expulsion en cours.

Mais les acheteurs particuliers fuient ce type de bien. Ils ne veulent pas hériter d'une procédure d'expulsion, des frais, du stress et de l'incertitude. Une vente en agence est quasi impossible, les agences refusant généralement ces mandats.

Les acquéreurs professionnels cash sont une exception notable. Les investisseurs aguerris achètent régulièrement des biens squattés, avec une décote importante (généralement 25 à 40 pour cent du prix libre) mais en assumant la totalité de la procédure. Pour eux, c'est une opération calculée : ils ont les compétences juridiques, les avocats partenaires et la trésorerie pour porter le bien pendant les mois d'expulsion.

La vente à un investisseur cash présente plusieurs avantages pour le vendeur. Vous vous débarrassez immédiatement d'une situation stressante et coûteuse. Vous arrêtez de payer la taxe foncière, l'assurance et les charges. Vous récupérez un capital que vous pouvez investir ailleurs.

Madame Lefebvre possède une maison secondaire de 140 mètres carrés en Dordogne, estimée 265 000 euros en valeur libre. En septembre 2025, elle découvre que la maison est squattée par quatre personnes depuis probablement plusieurs semaines.

Elle dépose plainte. Les squatteurs prétendent être entrés par une porte ouverte et contestent la qualification de squat. Le préfet refuse la procédure accélérée au motif du caractère contesté de l'occupation. Madame Lefebvre doit passer par le tribunal.

Elle engage un avocat (honoraires 4 500 euros) et assigne en référé. L'audience a lieu trois mois après. Le juge ordonne l'expulsion sous deux mois. L'huissier procède à l'expulsion en avril 2026, soit sept mois après la découverte du squat.

Pendant ces sept mois, Madame Lefebvre a payé 850 euros de taxe foncière prorata, 600 euros d'assurance et 4 500 euros d'avocat. Elle a également dû gérer le stress psychologique et les démarches administratives à distance.

Après expulsion, l'état des lieux révèle 18 000 euros de dégradations : chaudière volée, serrures cassées, graffitis, parquet détruit. La remise en état prendra trois mois supplémentaires.

En comparaison, une offre cash investisseur reçue en septembre 2025 proposait 175 000 euros en l'état, procédure d'expulsion incluse. Madame Lefebvre l'avait refusée par principe. Rétrospectivement, avec les frais de procédure, les charges, les dégradations et la durée d'immobilisation, son gain net final sera inférieur à l'offre cash initiale.

Notre réseau inclut des investisseurs spécialisés dans l'acquisition de biens occupés illégalement. Ces professionnels possèdent l'expertise juridique, la trésorerie et l'expérience pour gérer ces situations complexes.

Le processus est transparent. Vous nous décrivez la situation précise : date de début du squat, procédure engagée, état apparent du bien. Sous 72 heures, nous vous proposons une offre ferme tenant compte de la décote liée à l'occupation mais aussi de la valeur libre du bien une fois l'expulsion réalisée.

La visite est limitée à une inspection extérieure et éventuellement un échange avec le voisinage. L'acquéreur ne demande pas de visite intérieure, ce qui évite les conflits avec les occupants et les risques de dégradation supplémentaire.

Le compromis inclut une clause spécifique de reprise de la procédure d'expulsion. L'acquéreur se subroge dans vos droits en tant que propriétaire. Vous n'avez plus à gérer l'avocat, les audiences, l'huissier.

L'acte authentique se signe sous quatre à six semaines. Vous encaissez le prix, vous cessez de supporter les charges, et vous récupérez votre sérénité. L'acquéreur prend le relais sur tout, y compris l'expulsion et la remise en état.

Pour un bien squatté, l'urgence n'est pas de maximiser le prix de vente à court terme. C'est de sortir de la situation avant qu'elle ne dégrade davantage votre patrimoine et votre santé.